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《中國經(jīng)濟周刊》記者在兩會采訪報道中，多位代表委員對宅基地置換中出現(xiàn)的一些難題談了自己的建議，有的還介紹了他們的實踐作法。
全國人大代表徐華勤：
建議從國家層面進(jìn)一步推進(jìn)宅基地“三權(quán)分置”改革
每年的全國兩會，宅基地“三權(quán)分置”(即所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)三權(quán)分置)都是熱點話題之一，今年也不例外，不少代表、委員都帶來了相關(guān)的議案和提案。
全國兩會召開前，全國人大代表、溧陽市委書記、市長徐華勤，一直在為探索農(nóng)村宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)的“三權(quán)分置”實現(xiàn)形式，忙著開展基層調(diào)研。
他今年提交了《關(guān)于鼓勵有條件地區(qū)深化探索宅基地“三權(quán)分置”實現(xiàn)形式的建議》。他建議，國家鼓勵有條件的地區(qū)在嚴(yán)守土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損“三條底線”，保障農(nóng)民“戶有所居”的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步探索宅基地“三權(quán)分置”的實現(xiàn)形式，推動農(nóng)村土地資源社會效益和經(jīng)濟效益“雙提升”，實現(xiàn)國家、集體、個人利益“多方共贏”，重塑城鄉(xiāng)土地權(quán)利關(guān)系。
宅基地“三權(quán)分置”改革的溧陽探索實踐
在探索農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”改革上，溧陽作為江蘇省社會主義現(xiàn)代化建設(shè)試點，近年來在統(tǒng)籌國家城鄉(xiāng)融合發(fā)展試驗區(qū)、全國首批鄉(xiāng)村治理體系建設(shè)試點縣、全國新時代文明實踐中心建設(shè)試點等重點任務(wù)的基礎(chǔ)上，圍繞推進(jìn)宅基地“三權(quán)分置”改革進(jìn)行了一些有益探索。
今年3月20日，溧陽正式印發(fā)了《關(guān)于探索農(nóng)村宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”實現(xiàn)形式的實施意見(試行)》，并在溧陽層面選擇了天目湖鎮(zhèn)三勝村、南渡鎮(zhèn)慶豐村以及竹簀鎮(zhèn)水西村作為試點，重點開展宅基地公開競價、有償使用、宅基地資格權(quán)置換和遷移、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)等具體工作。
“這項工作在全國不同的地方也開展了一些試點，但是總體來講，進(jìn)度不大、困境很多、沒有形成系統(tǒng)化?！毙烊A勤接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪表示，“我們的總體思路是想以縣域為單位，要把農(nóng)村宅基地的所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)‘三權(quán)分置’實現(xiàn)形式的改革、農(nóng)村村莊規(guī)劃的調(diào)整，以及社會保障體系的改革，統(tǒng)籌起來，加大改革的力度，從而推動三種權(quán)利都能夠落到實處?！?/p>
徐華勤將溧陽試點的總體思路具體概括為以下3個方面：
一是以縣域為單元，把宅基地“三權(quán)分置”改革與村莊規(guī)劃調(diào)整、土地綜合治理、社會保障體系完善結(jié)合起來。結(jié)合國土空間規(guī)劃編制工作，以優(yōu)化空間布局、節(jié)約集約為目標(biāo)，推動宅基地流轉(zhuǎn)與規(guī)劃保留村建設(shè)相結(jié)合，與城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)、國家農(nóng)轉(zhuǎn)用指標(biāo)、耕地占補平衡指標(biāo)和建設(shè)用地規(guī)模指標(biāo)等工作相結(jié)合，全面提高農(nóng)村土地利用和治理水平，健全對被征地農(nóng)民的合理、規(guī)范、多元保障機制，打通通道完善城鄉(xiāng)生活低保體系、救助體系、養(yǎng)老體系及進(jìn)入城市生活的保障房體系等兜底保障，確保全面、系統(tǒng)、有序地深化宅基地“三權(quán)分置”。
二是以有償為核心，全力實踐宅基地“三權(quán)分置”路徑。在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民委員會主導(dǎo)下，引入市場化機制，探索宅基地使用由永久無償向分類有償轉(zhuǎn)變，清晰宅基地有償使用、有償退出實現(xiàn)路徑。探索完善宅基地資格權(quán)多種實現(xiàn)形式，對退出宅基地資格權(quán)的農(nóng)民，可自愿選擇貨幣補償、置換商品房、養(yǎng)老和社保等多種置換方式。優(yōu)化宅基地使用權(quán)的多途徑利用，鼓勵農(nóng)民利用宅基地入股、出租、抵押、合作或委托第三方長期經(jīng)營等方式自主創(chuàng)業(yè);鼓勵社會資本帶著項目、資金、技術(shù)到村集體經(jīng)濟組織，通過宅基地使用權(quán)規(guī)范化、市場化運作，建設(shè)經(jīng)營性和公益性項目，帶動集體增收、農(nóng)民致富。
三是以平臺為載體，為宅基地“三權(quán)分置”暢通渠道。優(yōu)化整合農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺、不動產(chǎn)登記平臺，形成完善的宅基地權(quán)能流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺和制度。在儲備環(huán)節(jié)中，由鎮(zhèn)(街道)或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織運用市場機制，按照土地利用規(guī)劃和村莊規(guī)劃，收回農(nóng)民自愿退出的宅基地及依法收回其他集體建設(shè)用地，統(tǒng)一入庫和調(diào)配安排使用;在交易環(huán)節(jié)中，由流轉(zhuǎn)平臺負(fù)責(zé)對已經(jīng)收儲的宅基地公開公平對外交易，以競價機制確定受讓人，集體經(jīng)營性建設(shè)用地的入市也可藉此平臺合法轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押;在抵押環(huán)節(jié)中，創(chuàng)新宅基地使用權(quán)和農(nóng)民住宅所有權(quán)抵押，賦予宅基地和農(nóng)民住宅完整的用益物權(quán)，在保障“戶有所居”的前提下，允許農(nóng)民以自有住房作為抵押物為自身申請貸款擔(dān)保。
“溧陽的探索思路強調(diào)的是政府主導(dǎo)、群眾自愿，堅守底線、市場引導(dǎo)，統(tǒng)籌謀劃、協(xié)同推進(jìn)，力求以點上突破帶動面上整體提升，為全面深化改革提供經(jīng)驗借鑒?！毙烊A勤說。
“提升試點能級、提供專項債券、提高包容空間”助推改革見成效
徐華勤說，希望從國家層面，能夠進(jìn)一步推進(jìn)宅基地“三權(quán)分置”改革。為此，他提出三點具體建議。
一是提升試點能級。宅基地“三權(quán)分置”改革涉及自然資源、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、社會保障、住建等多個部門，事關(guān)國家、集體、個人等多種利益主體，是一項紛繁復(fù)雜的系統(tǒng)工程，現(xiàn)有的改革模式和工作架構(gòu)難以從全局層面有力協(xié)調(diào)推進(jìn)到位。建議在統(tǒng)籌各相關(guān)部門權(quán)責(zé)的基礎(chǔ)上，強化高位推動。比如是否可以由中央深改辦授權(quán)，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部具體指導(dǎo)，理順關(guān)系更好協(xié)調(diào)各方，形成試點合力，提升宅基地“三權(quán)分置”改革能級。
二是提供專項債券。在探索宅基地“三權(quán)分置”過程中，推進(jìn)村莊集聚，農(nóng)民集中，解決資金來源是基層面臨的現(xiàn)實問題。作為農(nóng)民來講，其能否獲得公平合理的對價補償，是參與支持宅基地“三權(quán)分置”的首要前提。建議國家層面支持統(tǒng)籌安排相關(guān)資金，用于閑置宅基地和閑置住宅盤活利用獎勵、補助等。發(fā)行政府專項債券支持閑置宅基地和閑置住宅盤活利用項目。擴大涉農(nóng)類專項債券發(fā)行規(guī)模，推動各地發(fā)行一批鄉(xiāng)村振興專項債券。鼓勵專項債券資金投向宅基地改革、人居環(huán)境整治、村莊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等農(nóng)業(yè)農(nóng)村領(lǐng)域。推動金融信貸產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，為閑置宅基地和閑置住宅盤活利用提供支持。
三是提高包容空間。完善和落實宅基地“三權(quán)分置”辦法是一項開創(chuàng)性工作，沒有現(xiàn)成的路可走。建議在推進(jìn)過程中寬容失敗、包容試錯，鼓勵有條件地區(qū)在充分尊重農(nóng)民意愿的基礎(chǔ)上，大膽探索、積極作為，因地制宜、先行先試，通過試點摸索出務(wù)實管用的政策，確保取得實效。退一萬步講，在一個縣域范圍內(nèi)，即使試點失敗，損失也是可控的，方案也是可以調(diào)整的，不可能、也不太會引起大的波動。
“希望通過上述辦法，能夠更加充分地探索和實踐宅基地‘三權(quán)分置’的改革路徑，特別是在推動宅基地依法公平取得、節(jié)約集約使用、自愿有償退出等方面進(jìn)一步取得新突破，以更好地平衡國家、集體、個人三者之間的收益，最終實現(xiàn)國家、集體、個人利益‘多方共贏’。”徐華勤說。
全國人大代表沈彪：
宅基地置換有難題，建議這樣破解
“農(nóng)民的根離不開土地，農(nóng)業(yè)和農(nóng)村的發(fā)展就是要在宅基地、集體經(jīng)營性建設(shè)用地和農(nóng)業(yè)承包地‘三塊地’上有所作為?！苯衲耆珖鴥蓵陂g，全國人大代表、上海嘉定新城(馬陸鎮(zhèn))北管村黨總支書記沈彪接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時這樣表示。
作為上海全市唯一一名來自農(nóng)村的基層代表，沈彪指出，目前我國的城市化率約為60%，這意味著農(nóng)村占了一小半，即使我國的城市化率達(dá)到發(fā)達(dá)國家75%-80%的水平，中國農(nóng)村依舊是一片可以大有作為的廣闊天地。
關(guān)于“三塊地”改革，沈彪接受記者采訪時指出，可以通過完善農(nóng)村住房建設(shè)管理辦法、建立低效閑置集體經(jīng)營性建設(shè)用地強制退出機制、加強農(nóng)業(yè)承包地資格權(quán)管理等三個方面完善。
目前，上海市嘉定區(qū)主要通過實施農(nóng)民集中上樓、村莊平移歸并兩種方式來推進(jìn)宅基地置換。北管村去年啟動“百姓宜居家園——農(nóng)民房屋集中翻建”項目，現(xiàn)已完成一戶一檔、房型選定和村民意見征詢等工作，但實施過程中也遇到了難題。
如：《上海市農(nóng)村村民住房建設(shè)管理辦法》是按照本地區(qū)“農(nóng)業(yè)戶籍加農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員”確定宅基地資格權(quán)，但在實際操作中，部分農(nóng)戶家庭成員沒有農(nóng)業(yè)戶口導(dǎo)致沒有建房資格，只能原地維修，制約了全村的整體推進(jìn)。
對此，沈彪認(rèn)為，北管村遇到的問題，在全區(qū)、全市甚至全國都可能遇到。針對這個問題，他提出3條建議：1.對部分條款作適當(dāng)微調(diào)，完善住房建設(shè)管理辦法。2.研究農(nóng)民翻建住房稅費減免或補貼，減輕農(nóng)民住房翻建成本。3.逐步建立農(nóng)民宅基地有償退出機制，鼓勵在城鎮(zhèn)已有商品住房的農(nóng)民按照依法、自愿、有償原則，退出宅基地使用權(quán)，節(jié)約農(nóng)村土地。
“這次突發(fā)的疫情不可避免地打亂了我們既定的很多工作，比如說老百姓房子翻建、招商引資等等，但我相信這只是暫時的。就在上個月，北管村已經(jīng)正式列入2020年上海鄉(xiāng)村振興示范村建設(shè)計劃，這是對我們近年來工作的肯定，也是對北管未來發(fā)展的一種信任和期待。我們會抓緊把失去的時間補回來，盡全力做好鄉(xiāng)村振興這篇大文章?！鄙虮氡硎尽?/p>
來源：中國經(jīng)濟周刊
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